Gradski planovi za šumu Bajdina idu „naruku“ investitoru u blokadi

Gradske vlasti ignorisale su zvanične izveštaje koji ukazuju na klizišta i podzemne vode na području šume Bajdina, te su prebacivanjem troškova sanacije na privatnu firmu Dinamiko investment, čiji su računi u blokadi, promenili Plan detaljne regulacije (PDR) u korist te privatne firme, pokazuju dokumenta.

Dokumentacija pokazuje da je ukinuta javna škola, “obrisana” sanaciona saobraćajnica, dok je zauzeće parcela za privatnu gradnju podignuto i do 60 odsto, a sve to bez ponavljanja javnog uvida. Prvobitnim planom ovo područje je bilo predviđeno kao zona stanovanja sa strogim ograničenjem visine objekata do 18 metara. Međutim, „Dinamiko investment“ je zatražio prenamenu u zonu mešovitih gradskih centara, zahtevajući izgradnju solitera visine do 32 metra i indeks zauzetosti od 60 odsto. Uz to, procenat obaveznog zelenila na tlu smanjen je sa predviđenih 15 na 10 odsto.

Zvanični dokumenti Grada Beograda i Komisije za planove govore o tome kako je plan, prvobitno zamišljen kao javni projekat od opšteg interesa, menjan u korist investitora i lokalnih vlasnika parcela, a sve uz zaobilaženje ponovne javne rasprave.

Grad Beograd, Komisija, Direkcija za građevinsko zemljište i firma Dinamiko investment nisu odgovori na pitanja Našeg portala.

Upliv privatne firme „Dinamiko investment“

Prema dokumentima, ali i izvorima Našeg portala koji su odlučili da ostanu anonimni, upliv privatne firme Dinamiko investment počinje 2020. godine. Prvi momenat „upliva“ Dinamika jeste inicijativa koja se odnosi na veći obim izgradnje i proširenje granica plana.

Na sednici Komisije za planove iz septembra 2020. godine predstavnica Urbanističkog zavoda ukazuje da je područje Bajdina opterećeno klizištima i podzemnim vodama. Tada je navedeno i da postojeći podaci nisu dovoljni kako bi se u zoni S6 planirao veći obim izgradnje, te da je takva izgradnja predmet inicijative Dinamika.

Komisija ipak prihvata proširenje granica plana, ali pod uslovom da Dinamiko snosi troškove proširenja plana. Od firme se očekuje da dostavi potvrdu da prihvata finansiranje, ali i da dostavi inženjersko-geološku i hidrološku dokumentaciju. Uz to, Urbanistički zavod trebalo je da pripremi uporedni prikaz prvobitnog nacrta i plana i zahteva investitora.

Time je, objašnjeno je za Naš portal, privatna investitorska inicijativa postala neposredan povod za proširenje planskog obuhvata, a umesto da se pitanje povećanja obima izgradnje na klizištu prethodno otvori kroz javnu raspravu o potrebama prostora, kapacitetima infrastrukture i prihvatljivosti gradnje, ono je najpre tretirano u okviru stručne kontrole kao zahtev podnosioca inicijative. Iz poznate dokumentacije, nije jasno da li je firma ikada dostavila traženu dokumentaciju.

U novembru naredne godine, Urbanistički zavod prezentuje uporedni prikaz rešenja iz prethodnog nacrta i izmenjenog rešenja, a Komisija prihvata proširenje granice plana u odnosu na Odluku o izradi plana i obuhvat predstavljen tokom ranog javnog uvida, čime je sprovedena suštinska promena u odnosu na početni planski okvir koji su građani mogli da vide 2017. godine, tokom prvog uvida.

Izmene plana pre novog javnog uvida

Na javni uvid 2022. godine, dokumenta koja su poslata već su imala proširenu granicu. To znači da su građani mogli da ulažu primedbe tek na dokument u kojem je investitorska inicijativa već prevedena u plansko rešenje.

S jedne strane, Dinamiko je imao mogućnost da pokrene promenu granice plana, da finansira dodatnu dokumentaciju i da njegov predlog bude implementiran u korigovan nacrt pre javnog uvida, dok, sa druge strane, građani i stručna javnost mogu samo da reaguju tek nakon što je osnovni okvir promene već bio institucionalno prihvaćen.

Dve godine nakon toga, u martu 2024. godine, Dinamiko dostavlja dopunu ranije podnete primedbe Urbanističkom zavodu, koja predstavlja paket zahteva za preoblikovanje rešenja u delu bloka 4. Uz dopunu, priloženi su urbanističko-arhitektonsko rešenje i tehnički opis stabilizacije terena, sa predlogom fazne realizacije kompleksa.

Dinamiko je kroz ovu dopunu tražio i usaglašavanje sa infrastrukturom metroa, rešavanje trase saobraćajne veze Nova 1–Nova 2 i dela Ulice Nova 2, formiranje i verifikaciju građevinskih parcela, definisanje etapnosti izgradnje, povećanje urbanističkih parametara, promenu tipologije objekata, povećanje dozvoljenih visina i indeksa zauzetosti, izmene regulacionih linija, poprečnih preseka, načina rešavanja kosih krovova, nasipa, međusobnih rastojanja objekata i odnosa prema javnim saobraćajnicama.

Odustajanje Grada od sanacije klizišta na Bajdini

Iste godine, privatna firma ima sastanke sa gradskim institucijama na kojima se razmatra dopuna primedbe, nakon čega direktor Direkcije za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda daje saglasnost na deo predloženih izmena planskog rešenja. Saglasnost se odnosila na izmene vezane za saobraćajnu vezu Nova 1–Nova 2, kao i na etapnost radova vezanih za sanaciju klizišta. Direkcija je takođe predložila da se ne planira deo Ulice Nova 2 u zoni klizišta.

Prema zvaničnoj dokumentaciji koju je još u septembru 2017. godine za potrebe Direkcije za građevinsko zemljište izradio „Institut za puteve“ d.o.o. Beograd, područje Bajdina je označeno kao zona aktivnog klizišta.

Grad je odustao od sanacije klizišta putem izgradnje saobraćajnice, a Dinamiko je preuzeo da reguliše klizište na svojoj parceli. Direkcija i Komisija za planove donele su odluku da se “ne uslovljava realizacija kompleksa izgradnjom obodnih javnih saobraćajnica… Saniranje aktivnog klizišta planiraće se na ostalom zemljištu.“

Investitoru je time omogućeno da dobije jedinstvene lokacijske uslove i krene u faznu gradnju nezavisno od toga da li je grad izgradio javnu infrastrukturu, čime je postupak praktično skraćen za dve godine.

Ukidanje javne škole i promena namene zemljišta

Dokumentacija otkriva i da je potpuno ukinuta jedna od dve planirane javne škole. Na mestu gde je prvobitnim planom bila predviđena javna namena – osnovna škola, korigovanim planom ucrtana je komercijalno-stambena zona mešovite namene.

Što se tiče manjih privatnih vlasnika parcela, Komisija primenjuje strategiju podizanja spratnosti i zauzetosti parcela na celom obuhvatu plana. Uvidom u odgovore na primedbe, vidi se da se ukidaju porodične gradnje – u zoni koja je predviđala isključivo porodične kuće male spratnosti i niske gustine, je obrisana, a prešlo se na višespratnice. Parcele su prebačene u zone  za  višeporodično stanovanje sa visinom venca od 12 metara.

Povećana je i zauzetost – u zoni mešoviti gradski centri, indeks zauzetosti zemljišta pod objektima podignut je sa prvobitnih 35 odsto na maksimalnih 50 odsto.

Iako je proces počeo još 2022. godine, obrt dolazi 2024. godine, kada je „Dinamiko investment“ predao potpuno novi predmet kojim je stavio van snage svoje prethodne zahteve i trasirao put za formiranje ekskluzivne zone „M4″ i preuzimanje kontrole nad sanacijom.

PDR usvojen bez ponovljenog javnog uvida

Nakon ukidanja škole, brisanja unutrašnje sanacione saobraćajnice, promena namene zemljišta i povećanja stepena zauzetosti – Urbanistički zavod i resorni sekretarijat našli su se pred zakonskom obavezom da Plan detaljne regulacije vrate na ponovni javni uvid – što nije urađeno.

Umesto vraćanja na javni uvid, Komisija za planove je na svojoj sednici u maju 2025. godine donela jednoglasni zaključak da se “nacrt plana uputi u dalju proceduru usvajanja bez ponavljanja javnog uvida”.

Tom odlukom, javnost je trajno isključena iz procesa, a plan koji direktno utiče na bezbednost podzemnih voda, stabilnost brda i gustinu naseljenosti u Mirijevu, poslat je na usvajanje u formi koja nije prošla “sud” građana.

Zakonski zastupnik Dinamiko investment je Boris Topalović koji je podnosio primedbe u ime firme. Uz to, firma ima 12 suvlasnika.